Entwicklung Und Genehmigung Des Projekts Eines Einzelnen Wohngebäudes

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Anonim
Individuelles Hausprojekt
Individuelles Hausprojekt

Der grundlegende normative Akt im Bereich Bau und Architektur ist der Stadtplanungskodex der Russischen Föderation. Dieses geregelte Gesetz regelt insbesondere die Rechtsbeziehungen und begrenzt die Zuständigkeiten verschiedener Behörden in Bezug auf die Raumplanung, die technische Regelung der Stadtplanung, die staatliche Prüfung einschlägiger Projekte und die staatliche Bauaufsicht. Um jedoch mutig die Büros von Beamten zu betreten und ihre Pflichten und Rechte zu kennen, ist es notwendig, eine größere Menge an regulatorischen Informationen zu studieren.

Viele Grundbesitzer, die mit dem Bau eines einzelnen Wohngebäudes beginnen, nachdem sie Artikel 48 Absatz 3 des Stadtplanungsgesetzes der Russischen Föderation gelesen haben, wonach die Erstellung von Projektdokumentationen für den individuellen Flachbau nicht erforderlich ist, halten das Verfahren für die detaillierte Entwicklung und Genehmigung des Projekts nicht für wichtig.

Tatsächlich führt diese Rechtsnorm Entwickler jedoch nur in die Irre, da der Code of Rules for Design and Construction "Entwicklung, Koordination, Genehmigung, Erstellung von Entwurfs- und Planungsdokumentationen für die Entwicklung von Flachbaugebieten" (SP 11-111-99) die Anforderungen von p ergänzt 3 EL. 48 des Stadtplanungsgesetzes, einschließlich der Erstellung einer Liste von Dokumenten, die für die Legalität des Baus erforderlich sind. Gleichzeitig widersprechen die Normen von SP 11-111-99 nicht direkt den Normen des Stadtplanungsgesetzes, was die Möglichkeit ihrer Ungültigmachung ausschließt.

Jeder Bau beginnt nicht einmal mit einem Architekturprojekt, sondern mit dem Kauf eines Grundstücks.

Gleichzeitig ist daran zu erinnern, dass innerhalb der Stadt jeder Bau in Übereinstimmung mit der städtebaulichen Dokumentation ausgeführt wird. Daher ist für den individuellen Flachbau nur das Grundstück geeignet, das nach dem Schema der territorialen Entwicklung einer Siedlung, seiner städtebaulichen Dokumentation und anderen Verwaltungsakten des Föderationsgegenstandes und der örtlichen Behörden als zugewiesen ist Gebiet für Flachbau.

Kauf von Grundstücken
Kauf von Grundstücken

Informationen zu freien Grundstücken und deren Verwendungszweck erhalten Sie beim Gemeinderat. Wenn wir über Vorstadtgebiete sprechen, kann jede solche Baustelle für Bauzwecke für einzelne Bauarbeiten verwendet werden.

Die Artikel 7 und 8 des Stadtplanungsgesetzes werden dazu beitragen, herauszufinden, welche Stellen für die Zuteilung von Grundstücken zuständig sind, Baugenehmigungen für diese Grundstücke zu erteilen und die errichteten Objekte in Betrieb zu nehmen: In den oben genannten Angelegenheiten sind lokale Selbstverwaltungsorgane von Siedlungen und Stadtbezirken zugelassen, wenn Wir sprechen über Grundstücke und Objekte auf dem Territorium von Siedlungen und Stadtbezirken, und im Fall von Vorstädten ist es notwendig, die örtlichen Exekutivbehörden zu kontaktieren.

Gemäß dem Code of Rules SP 11-111-99 ist der Bau eines bestimmten Standorts erst nach dessen geodätischer Entfernung und Festlegung seiner Bodengrenzen gemäß dem Landvermessungsprojekt möglich. Diese Maßnahmen werden von zahlreichen privaten Unternehmen und Einzelpersonen durchgeführt, die über die entsprechenden Lizenzen verfügen. Die Umsetzung dieser Maßnahmen wird durch einen Akt der Annahme und Übertragung formalisiert.

Gemäß Abschnitt 4.2 von SP 11-111-99 muss mit der Entwicklung der Projektdokumentation begonnen werden, wobei ein Beschluss der örtlichen Exekutivbehörde über die Genehmigung für den Bau oder die Planung vorliegt. Sie benötigen auch eine Genehmigung für die Wahl des Landes. Hausprojekt, dessen Fläche 500 qm übersteigt. m. muss in Übereinstimmung mit dem Architektur- und Planungsauftrag entwickelt werden, dessen Antrag beim Architekturausschuss Ihres Gebiets eingereicht wird. Die architektonische und planerische Aufgabe umfasst etwa zwei Dutzend Punkte, deren Anforderungen die Grundlage für die Entwicklung des Projekts bilden (natürliche Bedingungen, architektonische Anforderungen, Landverbesserung usw.).

Eine Genehmigung für den Bau eines einzelnen Bauobjekts wird von der örtlichen Exekutivbehörde erteilt. Es ist notwendig, die Abteilung (Abteilung) für Architektur und Stadtplanung zu kontaktieren. Der Hauptarchitekt der Stadt oder des Bezirks ist berechtigt, die Genehmigung zu bescheinigen, und sie wird vom Leiter der örtlichen Verwaltung genehmigt. Eine Baugenehmigung wird auf der Grundlage eines Antrags erteilt, dem Eigentumsdokumente (Beschluss über die Bereitstellung eines Grundstücks für den individuellen Wohnungsbau, eine Vereinbarung über die Gewährung von Baurechten), ein Masterplan eines Grundstücks, ein Reisepass eines Grundstücks, ein Reisepass eines Hausprojekts, ein Gesetz zur Festlegung der natürlichen Grenzen eines Grundstücks und Aufschlüsselung von Strukturen, Achsen und roten Linien des Gebäudes. Wenn die Baufirma direkt an der Genehmigung beteiligt ist,Zum Paket der Dokumente müssen Sie eine Lizenz für das Recht auf Bautätigkeiten hinzufügen.

Baugenehmigung
Baugenehmigung

Der für die Erteilung einer Baugenehmigung erforderliche Architekturpass für das Projekt eines einzelnen Wohngebäudes wird bei jeder Organisation bestellt, die über eine Lizenz zur Erbringung solcher Dienstleistungen verfügt. Der Architekturpass muss notwendigerweise einen Dachplan, Grundrisse, farbige Fassaden, axiale Schnitte und axiale Fassaden enthalten, zusammen mit einer allgemeinen Erläuterung. Außerdem muss eine Kopie der Lizenz des Projektentwicklers im Architekturpass des Projekts enthalten sein.

Wie Sie sehen, hängen die Entwurfs- und Genehmigungsprozesse zusammen und es ist am rationalsten, sie so weit wie möglich parallel durchzuführen, da derselbe Architekturpass am einfachsten beim Projektentwickler zu bestellen ist. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen Sie über grundlegende Entwurfsmaterialien verfügen wie Grundrisse, Fassadenpläne usw.

Dienstleistungen für die Entwicklung von Projekten für Privathäuser werden heute von vielen Organisationen erbracht. Die Entwurfsarbeiten werden auf der Grundlage eines Auftragsvertrags zur Durchführung der Entwurfsdokumentation durchgeführt. Sie sollten die Ausarbeitung eines solchen Vertrags niemals vernachlässigen, da dies Ihre Hauptgarantie und das Hauptargument bei Ansprüchen gegen den Projektentwickler sein kann. In der Vertragsbestellung zur Durchführung der Projektdokumentation sind Angaben zu den Parteien enthalten: personenbezogene Daten des Kunden (vollständiger Name, Wohnadresse, Serien- und Passnummer) und Name der Organisation, in der die Entwurfsarbeiten bestellt wurden, und / oder vollständiger Name und Angaben zum direkten Ausführenden des Projekts. Gemäß dem Vertrag verpflichtet sich der Auftragnehmer, das Projekt in Übereinstimmung mit allen SNiPs (Bauvorschriften und -vorschriften) und GOSTs (staatliche Standards) abzuschließen und dem Kunden in der angegebenen Anzahl von Kopien auszustellen, und der Kunde verpflichtet sich, die Entwurfsarbeiten zu bezahlen, bevor sie beginnen und für Zwischenprojektgenehmigungen erscheinen und diese annehmen seine endgültige Version.

Bereits in der Phase des Vertragsabschlusses für die Umsetzung der Projektdokumentation müssen Sie endgültig entscheiden, ob Sie die Genehmigung des Projekts dem Entwickler anvertrauen oder selbst Feuer-, Wasser- und Kupferrohre aller Behörden durchlaufen möchten. Es ist unwahrscheinlich, dass Sie diese Wahl leicht treffen können - Koordinierungsdienste sind sehr teuer, und um das Projekt und den Bau selbst zu legalisieren, ist viel Zeit und Mühe erforderlich, und vor allem - Wissen (wir hoffen, dass dieser Artikel Ihnen insbesondere in Bezug auf Wissen nützlich sein wird). Wenn Sie sich dafür entscheiden, Dienstleistungen zur Projektgenehmigung beim Entwickler zu bestellen, muss dies in einer separaten Klausel im Vertrag angegeben werden, in der die Stellen aufgeführt sind, in denen sich der Entwickler verpflichtet, dem Projekt zuzustimmen. Eine wichtige Vertragsbedingung ist auch die Verpflichtung des Auftragnehmers, alle durch sein Verschulden entstandenen Mängel des Projekts auf eigene Kosten zu beseitigen. Zunächst sprechen wir über die Kommentare der Genehmigungsbehörden, die sich auf verschiedene Auslassungen im Projekt beziehen, beispielsweise über die Nichteinhaltung bestimmter behördlicher Dokumente. Darüber hinaus muss im Vertrag festgelegt werden, welche der Parteien sich verpflichtet, das Projekt mit dem Chefarchitekten der Stadt oder des Bezirks zu genehmigen. Der von den Parteien unterzeichnete Vertrag muss mit dem Leiter der Abteilung (Abteilung) für Stadtplanung der örtlichen Verwaltung vereinbart werden. Die von den Parteien unterzeichnete Vereinbarung muss mit dem Leiter der städtebaulichen Abteilung (Abteilung) der örtlichen Verwaltung abgestimmt werden. Die von den Parteien unterzeichnete Vereinbarung muss mit dem Leiter der städtebaulichen Abteilung (Abteilung) der örtlichen Verwaltung abgestimmt werden.

Nach Abschluss des Vertrages über die Umsetzung der Projektdokumentation wird eine Aufgabe für die Planung eines privaten Wohngebäudes und gegebenenfalls von Nebengebäuden erstellt. Basierend auf dieser Aufgabe wird der Auftragnehmer ein Projekt entwickeln. Die Aufgabe gibt die Grundlage für das Design (Vertrag über die Implementierung der Designdokumentation), die Phase der Projektentwicklung an; Anzahl der Stockwerke, Fläche und andere Hauptmerkmale des zukünftigen Hauses; Ihre Anforderungen an konstruktive, technische und architektonische Planungslösungen sowie an die Verbesserung des gesamten Grundstücks. Nachdem Sie den Auftrag genehmigt haben, muss er mit der Abteilung (Abteilung) für Architektur und Stadtplanung in Ihrer Stadt / Ihrem Bezirk abgestimmt werden.

Danach entwickelt die ausführende Organisation innerhalb der festgelegten Zeit ein Projekt, das den Normen des Stadtplanungskodex der Russischen Föderation, den Resolutionen der Regierung der Russischen Föderation sowie den Codes of Rules (SP) und sehr vielen SNiPs und GOSTs entsprechen muss, darunter:

  • "Über die Zusammensetzung der Abschnitte der Projektdokumentation und die Anforderungen an deren Inhalt"
  • "Über technische Erhebungen zur Erstellung von Konstruktionsdokumentationen, zum Bau und zum Wiederaufbau von Kapitalbauanlagen"
  • "Nach Genehmigung der Regeln für die Einreichung von Konstruktionsunterlagen für Einrichtungen, Bau, Wiederaufbau, deren Überholung auf dem Land besonders geschützter Naturgebiete für staatliches Fachwissen und staatliches Umweltwissen durchgeführt werden soll."
  • "Planung und Entwicklung von Gebieten für den Flachbau von Wohngebäuden"
  • SNiP 2.01.15-90 "Technischer Schutz von Gebieten, Gebäuden und Bauwerken vor gefährlichen geologischen Prozessen"
  • SNiP 2.08.01-89 "Wohngebäude"
  • SNiP 3.05.04-85 "Externe Netze und Einrichtungen der Wasserversorgung und Kanalisation"
  • SNiP 21-01-97 "Brandschutz von Gebäuden und Bauwerken"

Das fertige Projekt besteht aus vielen Dokumenten, einschließlich eines Lageplans, einer topografischen Vermessung eines Grundstücks und seines allgemeinen Plans, Plänen für einen Keller, Keller oder technischen Untergrund, Grundrissen, Plänen für Fassaden, Böden und Beläge, charakteristischen Schnitten, einem Plan des Dachbindersystems und einem Fundamentplan mit seinem Abschnitte und charakteristische Knoten und Details, Zeichnungen von technischen Netzwerken sowie eine Erläuterung und grundlegende technische und wirtschaftliche Indikatoren. Darüber hinaus kann die Konstruktionsdokumentation eine Konstruktionsschätzung enthalten. In der Praxis wird jedoch aufgrund der hohen Kosten nicht so oft eine detaillierte Schätzung beim Auftragnehmer bestellt.

Separate Anforderungen für Ihr Projekt werden von der Sanitär-Epidemiologie, der Brandinspektion und dem Ministerium für Notsituationen vorgelegt. Daher wird das Projekt mit diesen Stellen koordiniert.

Für den Anschluss an verschiedene technische Netze (Stromversorgung, Wasserversorgung und Wasserabscheidung) sind technische Bedingungen erforderlich, die von den jeweiligen Versorgungsunternehmen ausgestellt werden. Das Verfahren zur Herausgabe technischer Spezifikationen wird durch die normativen Gesetze der örtlichen Behörden geregelt.

Um von der Entwurfsphase zur Bauphase eines einzelnen Wohngebäudes überzugehen, muss den örtlichen Architekturbehörden ein vollständiges Paket der fertigen Entwurfsunterlagen vorgelegt werden. Danach beginnen dieselben Behörden unter der Leitung des Chefarchitekten des Bezirks mit der Vorbereitung einer Genehmigung, die vom Leiter der örtlichen Verwaltung genehmigt wird. Sie müssen eine Kopie der endgültigen Entwurfsdokumentation an das lokale Architekturkomitee weiterleiten, über das ein entsprechendes Gesetz erstellt wird.

Denken Sie daran, dass bei Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen bei der Entwicklung und Genehmigung des Projekts eines einzelnen Wohngebäudes die Gefahr besteht, dass das zukünftige Haus als "nicht genehmigter Bau" anerkannt wird, was zu erheblichen Geldstrafen und sogar zum Abbau des Gebäudes führen kann. Aber auch diese administrative Verantwortung beseitigt nicht die zivilrechtlichen Konsequenzen, die nur durch eine spätere ordnungsgemäße Registrierung des Projekts und des Bauobjekts korrigiert werden können. Unter zivilrechtlichen Konsequenzen verstehen wir die Unfähigkeit, rechtliche Schritte in Bezug auf "illegale" Immobilien vom Verkauf bis zum Testament durchzuführen.

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